| | Ingatlan Ingatlannak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az egyik helyről a másikra az állag sérelme nélkül nem helyezhetők át. Az ingatlanok kapcsán a Ptk. a földről, a telekről és az épületről beszél. | Ingó dolgok Ingó dolognak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az állag sérelme nélkül az egyik helyről a másikra áthelyezhetők. | Adásvételi szerződés Nem más, mint a dolog tulajdonának vételár ellenében történő átruházása. Alapvető adattartalma: ki adta el, kinek adta el, mit adott el, mennyiért adta el. | Ingatlanok adásvétele Ingatlanok adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie. E nélkül a földhivatal nem jegyzi be a vevő tulajdonjogát. Az eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére és a vételár megfizetésére köteles. | Az ingatlan adásvételi szerződésének tartalma Az adásvételi szerződésnek egyebek mellett tartalmaznia kell: - a felek adatait (magánszemély esetén a családi és utónevét, a születési helyet és évet, az anyja nevét, a lakcímét, a személyi azonosítóját; az adóazonosító jelét, statisztikai számjellel rendelkező szervezet esetén annak megnevezését, székhelyét, törzsszámát, bírósági, ill. cégbírósági bejegyzésének számát),
- az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi száma),
- a szerződő felek állampolgárságára vonatkozó nyilatkozatát,
- az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akarat nyilvánítását,
- az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését,
- a szerződéskötés helyét és idejét,
- több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, ill. a tanúsító
személyek kézjegyét minden lapon. | Érvénytelen szerződés Az ingatlan adásvételi szerződésnek a szerződés alappontjait kötelező tartalmaznia. Ha a szerződés valamelyik alappontot nem vagy hibásan tartalmazza, a szerződés semmis, vagyis érvénytelen. | Érvénytelen szerződés esetén Érvénytelen szerződés esetén a szerződés semmis, vagyis az eredeti állapotot kell visszaállítani. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az eladó köteles a vevő által megfizetett vételárat, vételárrészletet vagy a foglalót, annak kamataival visszafizetni, hiszen az illetékes földhivatal a tulajdonváltozást a megfelelő okirat hiányában nem jegyzi be. | Ajándékozás Az ajándékozási szerződésben a megajándékozott ingyenesen - ellenérték fizetése nélkül - szerez tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a tulajdonszerzéshez - az adásvételhez hasonlóan - ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a kellékeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas okiratokra előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági kapcsolatra is, mert ez a tény az illeték mértékét befolyásolja. | Birtokbaadás A birtokba adás megvalósulhat a dolog tényleges (fizikai) átadásával vagy történhet a dolog feletti hatalom átadásával is (pl. az adásvétel tárgyát képező ingatlan kulcsainak jelképes átadásával). A birtokba adás után a vevőt illetik meg a dolog hasznai, és ő viseli a dologgal kapcsolatos kiadásokat, terheket, és a vevőre száll a kárveszélyviselés kötelezettsége. Ezek a joghatások egyformán érvényesülnek mind az ingóknál, mind az ingatlanoknál, ezért ha az ingatlan vevője az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés előtt birtokba lép, ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli a terheket és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit nem lehet kötelezni. | Csere A csereszerződésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja, esetleg a vételár különbözetet kell megtérítenie. | Elidegenítési és terhelési tilalom Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy más személynek az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa. | Előleg Az előleget (vételárrészletet) a teljes vételárba be kell számítani, s amennyiben a szerződés utóbb mégis meghiúsul a már megfizetett előleg visszajár. | Foglaló Foglalót a szerződés megkötésekor, a kötelezettségvállalás jeleként lehet adni. Az átadott pénzösszeg vagy más dolog csak akkor minősül foglalónak, ha a felek kifejezetten annak nevezték. A foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha erre nem alkalmas, akkor vissza kell adni.
Ha a szerződés nem teljesül, de ezért egyik fél sem felelős - vagy mindkettő az -, a foglaló visszajár. Ha a teljesítés meghiúsulásáért a foglalót adó fél felelős, ő a foglalót elveszti, ha a másik fél a felelős, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglaló elvesztése, illetve kétszeres megfizetése nem mentesít a szerződésszegés esetleges további következményei alól, a kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít. A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti. | Hagyaték A hagyaték az elhúnyt embernek (örökhagyónak) a vagyona, amely a halálával az örökösre száll. A hagyatékba tartoznak még az örökhagyót megillető, pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok és kötelezettségek. | Haszonélvezet Haszonélvezeti jog A haszonélvezet elterjedt lakáshasználati forma, amelyet leggyakrabban az örökhagyó túlélő házastársa számára alapítanak törvény alapján, de a jogfenntartást lakhatásuk biztosítására az ingatlant ajándékozó szülők és azok az - elsősorban idősebb - volt főbérlők is alkalmazzák, akik ilyen módon vásárolták meg bérleményeiket gyermekük, unokájuk nevére az önkormányzatoktól. A lakástulajdonra vonatkozó haszonélvezet általában holtig tart, ha nem, akkor kikötik annak időtartamát. A haszonélvezet tényét az ingatlan tulajdoni lapján fel kell tüntetni. A jog csak a haszonélvezőre vonatkozik, tehát nem örökölhető, és nem adható el. A haszonélvezeti jog ugyanakkor bizonyos tekintetben "erősebb" a tulajdonjognál: a tulajdonos ugyan eladhatja tulajdonát, de ha a haszonélvező nem mond le használati jogáról, akkor számára a korábbi feltételeket az új tulajdonosnak is biztosítania kell. A lakás havi fenntartási költségeit (ellenkező megállapodás hiányában) a haszonélvezőnek kell viselnie, de a házfelújítást, vagy egyéb, a társasházi tulajdont terhelő kiadást a tulajdonosnak kell megfizetnie. Ha haszonélvezeti jog van az ingatlanon Amennyiben az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, általában a haszonélvező is szerződő félként szerepel, aki ellenérték nélkül vagy annak fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. Lemondása nem szükséges a szerződés érvényességéhez, viszont akkor élete végéig használhatja, lakhat abban.
Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot életében birtokában tarthatja és hasznát szedheti. A haszonélvezeti jog másnak át nem ruházható. A haszonélvezet, illetőleg használat jogával terhelten átruházott (elajándékozott) vagy ilyen teher egyidejű alapításával megszerzett vagyon esetében a tulajdonszerzőt terhelő illeték alapja a haszonélvezet, használat figyelembevétele nélkül megállapított forgalmi érték és a haszonélvezetnek, használatnak a fentiek szerint számított értéke közötti különbözet. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a vagyon tulajdonjogát - ajándékozás folytán - annak haszonélvezője, használója szerzi meg. | Használat A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot használhatja és hasznait szedheti a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. A használat joga személyhez kötött, korlátozott jog. | Haszonélvezeti, -használati érték Ha a haszonélvezeti, használati jog a jogosult életének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani: ha a vagyoni értékű jog jogosultja 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, ha 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa, ha 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, ha 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese. A vagyoni értékű jogok egyévi értékéül az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének egyhuszad részét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló haszonélvezet, használati jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a fentiek szerint meghatározott életkor szerinti többszörösét. Az egyévi érték az ingatlan forgalmi értékének a huszadrésze. | Jelzálogjog A zálogjog olyan, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. | Kiszabás Az illetékekről szóló törvény szabályai szerint kiszabás alapján pénzzel kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket (ideértve az illetékelőleget is, meghatározott esetben az eljárási illetéket, valamint a bélyeges űrlappal vagy illetékbélyeggel megfizetni elmulasztott illetéket). Kiszabás esetén az illeték összegét a rendelkezésre álló adatok alapján az illetékhivatal állapítja meg. Az illetékelőleg és az illeték összegét (ideértve a mulasztási bírságot és az ingatlan-nyilvántartási eljárás illetékét is) az illetékhivatal fizetési meghagyásban közli. Az illeték alapjául szolgáló értéket az illetékfizetésre köteles fél jelenti be a jogügylet, hagyaték bejelentésekor vagy az illetékhivatal felhívására. | Közös tulajdon Közös tulajdonról van szó, ha a tulajdonjog ugyanazon ingatlanon vagy ingóságon, meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. A tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a fenntartással járó és az ingatlannal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet, a többi tulajdonostársat azonban harmadik személyekkel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg. | Az illeték Ingatlan vétele öröklése, ajándékozása esetén az illetéket az ingatlannak az illetékekről szóló törvény szerint számított tiszta értéke után kell megfizetni kiszabás alapján pénzben. Az illeték megfizetésére a szerző fél köteles. - Az illeték mértéke:
Az illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének (lakás kivételével) 10%-a. Üdülőingatlan és építési telek vagyonátruházási illetéke is a forgalmi érték 10%-a. - Lakástulajdon szerzése esetén a vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%.
Amennyiben az illetékfizetésre kötelezett a lakásnak csupán a résztulajdonjogát szerzi meg, a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2 %-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 6 % illetéket kell fizetni. - Illeték új lakás vásárlása esetén
Mentes a (visszterhes vagyonátruházási) illeték alól a vállalkozó által értékesítés céljára épített vagy építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakásnak vagy ilyen lakás tulajdoni hányadának első megvásárlása. A korábbi években az újonnan épített, 30 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű lakásnak, ilyen lakás tulajdoni hányadának első megvásárlása illetékmentes volt. Aztán ez ez az értékhatár 15 millióra csökkent. Tehát az, aki 2007-ben vásárolt 30 millió forintos új lakóingatlant, a korábbi teljes illetékmentesség helyett 900 ezer forint illeték megfizetésével számolhatott. Az illetékszámításhoz ki kell kalkulálni a teljes, 30 milliós vételár illetékét, ami 1,64 millió forint, majd ebből kell levonni az illetékmentes 15 millióra eső összeget: a 740 ezer forintot. Az illetékfizetési kötelezettség miatt a 15 millió forintnál drágább új lakások forgalma drasztikusan visszaesett. | Ajándékozási illeték Ingatlan (lakás kivételével) öröklése, ajándékozása esetén az illetéket az ingatlan tiszta értéke után kell megfizetni. Az illetéket kiszabás alapján az örökös/megajándékozott fizeti meg pénzben. | Lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (szocpol) Új lakás építéséhez vehető igénybe. Az értékesítés céljára épített, építtetett új lakás megvásárlásához ugyancsak felvehető a szocpol, ha az egyéb feltételek teljesülnek. A lakásépítési kedvezmény vissza nem térítendő támogatás, amely egy ember életében csak egyszer vehető igénybe. Aki egyszer részesült már lakásépítési kedvezményben, annak többé már nem jár. | Személyi jövedelemadó Az ingatlan és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után a magánszemélyeknek személyi jövedelemadót kell fizetniük. Az átruházásból származó jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül. Az adó mértéke ebben az esetben 25%. | Széljegy A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja. | Tájékoztatási kötelezettség Az eladó köteles a vevőt tájékoztatni az ingatlan minden lényeges tulajdonságáról, az ingatlanra vonatkozó jogokról és terhekről, és az ingatlannal kapcsolatos fontos körülményekről. Köteles továbbá az ilyen tényekre, körülményekre vonatkozó okiratokat átadni.
Az eladó viseli az átadással, valamint az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével (pl. az elhunyt személy haszonélvezeti jogának törlése) kapcsolatos költségeket. | Telki szolgalom Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja. | Tisztaérték Az örökség és az ajándék tiszta értéke a megszerzett - illetékfizetési kötelezettség alá eső - vagyon csökkentett forgalmi értéke. A tisztaérték kiszámításánál a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni a hagyatékot terhelő tartozást, illetőleg az ajándékot terhelő adósság és az egyéb teher értékének egy-egy örökösre, illetőleg megajándékozottra eső részét. | Tulajdonjog fenntartása Az eladó tulajdonjogát írásban, a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja. A vételárhátralék megfizetésével egyidejűleg az eladó köteles - külön nyilatkozattal - a vevő tulajdonszerzéséhez hozzájárulni. | Vagyoni értékű jog Vagyoni értékű jognak tekinthetők a pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok (tartós földhasználat, haszonélvezeti, használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülőhasználati jog). |
|
IngatlanMester.eu
a facebookon
©2007-2010 IngatlanMester.eu - Minden jog fenntartva
A weboldalon megjelenő hirdetések tájékoztató jellegűek. A hirdetések valóságtartalmáért az ingatlan tulajdonosa felel,
azokért a Soproni Ingatlanmester Kft. felelősséget nem vállal.
|
